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产业园区,唯快不破
时间:2021-03-10    点击:689

古龙说,没有人看过西门吹雪拔剑,因为看过他拔剑的人都死了。

天下武功,唯快不破,这是一个颠扑不破的道理。高手对决,一步慢,步步慢,往往电光火石间一个破绽,谁能快速抓住,就是致命的差距。

这对于产业园区同样适用,不管你的资源禀赋,不管你的产品类型,不管你的政府关系,如果你的园区在保证品质的基础上还做到了快,那你的竞争力是会大大提升的。园区开发的速度和效率,往往是决定成功与否的首要因素。

产业园区“快”的优势,主要体现在如下六个方面:

资金效率

如果你把一个园区运作得蹬萍渡水、轮转如飞的话,资金效率肯定可以大大提升。同样一个销售型项目,投资一个亿,一年内做完,现金全部回笼,和慢吞吞做三年才搞完,结局必然是不一样的,一年做完可能赚了大钱,但三年做完就亏得厉害,这一点对于资本成本很高的民营企业来说尤其感受深切,甚至于生死攸关。

火花S-Park最近了解到中部区域一个国家级高新区,政府把自己前期做得不好的30万方标准厂房委托给一家园区运营商,用“先轻后重”的模式操作——前期约定12元/月的基础租金包给这家运营商,再由其转租给实体企业,类似“二房东”式的操作,并有20个月的免租期,后期达到绩效后,还有500亩的工业用地交给其继续开发。

对于这家企业而言,这20个月的免租期,就是发挥自己“唯快不破”能力的最好时期。只要它按照政府要求快速招商,如果能够尽快招满,即便按照15元/月的平均租金,那基本上免租期间每个月就是稳稳的450万真金白银收益,真正的一本万利,这种资金效率的最大化正是建立在快的基础上的。

成本优势

除了资金效率之外,做园区也有营销成本、时间成本以及政策成本,都会与你的速度想挂钩。如果园区操盘时间拖得太久了,一个好好的项目可能就被拖烂掉了,这里面政府因素也很重要。

一个园区刚开始的几年与政府是蜜月期,这个时候政府特别关注园区的进展,三天两头跑过来指导工作,什么时候开工?找了多少家企业了?什么时候投产?这个时候往往是最容易要到政策的时候,如果是区、市、省重点项目,基本是一路开绿灯,特事特办,一事一议,碾压级的办,碾压级的议,规划许可证、施工许可证,办理得非常快,甚至容缺机制都开得很足,一切保证这个项目快速进展。

总之,如果你的园区做得很快,政府会非常满意,越快,支持力度也就越大。

有的时候政府像女朋友,你侬我侬的蜜月期过来之后,如果一段时间没有内容和亮点可看,她就会对你失望,认为你缺乏新鲜感,长此以往,累觉不爱。所以这里面有一个技巧和原则,产业园区是需要谨慎控制节奏和体量,但这并不等于可以把速度放缓,而是一定要从开发期快速进入到丰富多元的运营期。

比如,你一下子拿了一个100万方的项目,哪怕先搞一个2万方的首开区出来,政府在高预期下也会觉得你做得不够好;而如果本身就是一个2万方的项目,你一下子快速做出来,亮点十足,每天又是秧歌又是戏的,政府倒会觉得给你的地给少了,还会继续寄望你往下做。

政策时效

刚签协议的时候,基础设施配套费会返还,地价税收会返还,一些专项补助资金可以申请。但是三年之后,跟你签约的书记走了,政府领导班子换届了,新领导来了一看这是老领导的成绩,这个时候你还腆着脸过来说要减免,对不起没有了,现在这里是我的地盘,政策变了,你拿前朝的剑斩本朝的官?分明是图谋造反!

这时候,等待园区开发商的将是更加长期艰难的政企博弈僵持期,项目极易陷入停滞。

所以如同恋爱的保质期一样,园区操盘有政策时效性,一定要在时效范围内快速做,把优惠减免政策用足,等换届的时候正好是出成绩的时候,下一任领导还会依靠你,有新的后续合作,上百亩的新地块等着你,只有前面快了,才有后面慢慢深耕的话语权。

而且,政府给你园区开发商以及入园企业的各类优惠与扶持政策,一旦政策路径走通,也一定要及时快速的用好用足,这方面的快也是很重要的。比如我们看到有的园区,好不容易跟政府争取给批了1年2000万元的补贴额度,但是运营执行者不重视,落地不到位,最后一年下来只用出去400万元,不但自己账算不过来,在政府那里也会认为你有两个问题:一是你前期和政府过度吹牛,二是后续产业招商与运营执行没有跟上,两方面都会导致政府对企业的质疑与不信任,为项目长期发展带来隐患。

客户态度

客户的满意度、信任度、圈层口碑,以及形成快速投产,产业集聚形成整个园区的氛围,给客户一种气势,快交钱,手慢无,这些也只有快才能更容易达成。不可能说一个园区慢吞吞的,跟客户说稍安勿躁,慢工出细活,客户都给了钱了,特别是生产性客户,停一天都会有巨大损失,还要耐着性子等你,这是不现实的。他对你的态度变化,搞不好会影响政府和这个产业圈层对你的态度,那可不是闹着玩的。

竞品因素

可能你刚签约的时候,周边还没有园区的竞品,但是你慢吞吞做园区的过程中,竞品突然出现了,万一这个后续竞品的速度比你还快,那上面这些有利因素就都被他占据了,很容易就会被他达到。所以从这个角度来看,做园区一定要占据先机,先下手为强。

这里面还涉及到一个资源的掠夺。我们去一个新区域做园区的时候,这个地方的很多重要资源都是非常有限的,首要的就是客户资源,可能当地的中小企业客户就那么几十家,再生长起来可能需要5-8年,那谁先提供好园区谁就可以先把它们收入囊中。其次是银行的金融资源,当地的一些建设资源,比如地材、建筑工人等,如果一个地方的竞品特别多,我们就会发现银行融资成本也会变高,地材也会非常贵,一方沙子200多块钱,如果当地只有你一家,那对方就会求着你买,一方我只收五六十,道理就这么简单。

交付优势

如果你的速度足够快,旁边的竞品正在开工建设的时候,你已经开始锣鼓喧天的交付仪式了,这个时候很明显会对他形成一种气势上的碾压。而且我交付之后,产业氛围形成了,运营服务跟上了,后续的滚动资金也可以再投入,不断滚动下去,竞品只能是干瞪眼无可奈何。即便是对方有一些我所不及的优势,但是客户过去到那边一句话,你什么时候可以像街对面这个园区一样赶紧交给我们入驻投产,什么时候可以像这个园区一样形成规模和人气?对方肯定就无语凝噎,惟有泪千行,根本没有办法去竞争了。

而且,速度快了之后,回笼的资金可以马上投入本地的新项目拿地和开发上,滚动起来,这就更加形成以一种投资规模、品牌效应、影响力、政府观感上的一系列巨大加成优势。

总而言之,快,肯定不是园区唯一的评判因素,也绝不能因为快而影响园区品质与产业含量,但现实操盘中,快肯定是需要去追求的。在产业园区领域,要是你一亮剑,就被政府和对手倒吸一口冷气,由衷的赞一句,“好快的销售!”那真是这个江湖相当有含金量的评价了,因为这背后,还隐含着上述种种优势的叠加,唯快不破,诚如是也。

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李经理
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