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张江上班,在这买房是永远逃不开的选项|上海买房攻略精选周浦篇
时间:2021-04-19    点击:509

  上海买房,看上海买房攻略。

  大家好,我是阿楼,致力于用双脚丈量整个上海,给买房人带来最真实、最可靠的微观楼市情报。

  张江在浦东,乃至于整个上海,产业地位举足轻重,又迎来了张江科学城的国家级规划。

  而张江的配套住宅是稀缺的。我在康桥|买房攻略精选中提到,康桥是位于张江科学城范围内的住宅区,但大多是动迁房,商品房稀少,真正能承接张江产业人群外溢的是大型居住区的周浦板块。

  01

  周浦的前世今生

  周浦位于浦东外环外,与康桥为邻,北侧是御桥。

  周浦历史悠久,南宋淳熙年间,已是人烟稠密之大村落,素有“浦东十八镇,周浦第一镇”之美誉。上海开埠后,为粮棉集散之中心。民国初年,商号多达数百户,时有“小上海”之称。

  改开后,周浦是原南汇区最大的商业中心,也是一个大型的居住社区。

  周浦在21世纪发展提速,东侧的康桥产业园崛起,南汇区并入了浦东新区。

  周浦万达广场于2009年开业,是区域内第一个大型购物中心。

  在上海2017-2035城市规划中,周浦东侧的张江科学城被定位为国家级的科学中心,能级是上海科创相关规划中最高的。

  2019年,科创板在上海设立,在这两年不到的时间里,已经上演了无数财富神话。股市先行于经济,种种迹象表明,科技创新将会是中国未来最大的经济增长点。

  上海发展看浦东,浦东发展看张江。在张江科学城的规划中,几乎所有的土地都是产业用地,产业人群购买住房只得考虑周围板块。

  开发商的嗅觉是灵敏的,前几年周浦的土地集中出让时,都被拍出了很高的溢价率。不过,它们的运气不太好,遇上了楼市大涨后的新房限价,如保利首创颂,54000元/㎡的实际楼板价,只能以58000元/㎡的价格亏本出售。

  限价对于买房人来说却是一件好事。可喜的是,在全城新房因限价而降标的背景下,周浦的开发商倒是良心满满,即使亏本也不降低施工水准。

  看看这新城西岸公园,全铝板外立面,刚需盘的价格做出了古北壹号的感觉。

  图:新城西岸公园

  图:古北壹号

  02

  周浦的配套

  周浦目前还未有地铁通过,又位于外环外的位置,居民出行完全依赖驾车不过,贯穿浦东南北,直达杨浦的18号线即将开通。

  实地考察发现,周浦确实是一个车轮上的王国,周浦除了发达的服务业、餐饮业,汽配相关也是支柱产业,马路上随处可见的汽修店。

  18号线的开通对周浦来说意义重大,两站即达商业能级更强的御桥。

  同时,御桥是11/18双轨交汇的站点,11号线可通往前滩、徐汇滨江、徐家汇等城市核心产业和商业区。

  预估,从周浦站出发,23分钟可达前滩、30分钟内可抵达徐汇滨江,到徐家汇35分钟。

  18号线更是六站直达龙阳路枢纽。龙阳路CBD属于花木副中心,在过去的20年里,除了增添了16号线和磁悬浮外,显得比较沉寂。

  最近,龙阳路CBD的规划横空出世,想象空间巨大,周浦迎来间接性利好。

  18号线打通了浦东南北的任督二脉,也一下子拉进了浦东、浦西核心区与周浦的联系。

  但周浦板块巨大,除了住在周浦站、沪南公路站地铁口附近的居民,还是会比较依赖汽车。

  周浦是传统的商业重镇,属于浦东腹地的商业中心,有周浦南京东路之称的小上海步行街,更有32万方之巨的万达广场,还有永乐广场等大型商业综合体,街边商业也很发达,小区的底商都是餐饮店、小超市。

  图:小上海步行街

  图:周浦万达广场

  图:永乐广场

  周浦的医疗资源比较匮乏,周边没有可迅速抵达的综合性三甲医院,板块内有二级乙等的周浦医院。

  板块的东侧有复旦附属肿瘤医院和国际医学中心。

  不过,国际医学中心和公立医院系统不同,挂号费就要几百上千块,显然不符合普通居民的就近就医需求。

  周浦的澧溪小学、澧溪中学是浦东二梯队的学校,本地人比较认可。浦东好的学区都在内环附近,在外环外的板块中,周浦的教育算是比较好的配置。

  03

  周浦标杆楼盘

  周浦是一个典型的刚需上车板块,按总价段可区分成三个梯队,绝大部分房源总价都在600万以下。

  第一梯队是总价800万以上的低密度洋房和别墅。具有代表性的是次新房的东原印柒雅和莫奈庄园。

  开发商东原向来以高品质著称,前几年新房销售时也吸引了一批高净值人士置业。

  图:东原印柒雅

  第二梯队是总价500-600万左右的普通商品房三房以及次新房的小三房。比较有代表性的是九龙仓兰廷和美林小城。

  周浦的次新房品质颇高,除了外立面使用全铝板的新城西岸公园,九龙仓兰廷、保利首创颂也是同时期的产品。

  图:九龙仓兰廷

  图:保利首创颂

  次新房110平以上的三房总价在600多万,90平左右的小三房总价在500万左右。

  次新房的缺点也比较明显,距离地铁站都很远,如果没有私家车的话会比较困扰。

  周浦开发得比较早,离地铁站近的好位置都被十几年前造的普通商品房占了,如果看重地铁通勤的便利性的,可以考虑买老商品房,或者牺牲户型,沪南公路站隔壁的次新房,繁荣华庭的两房也在500万左右。

  如周浦站西侧不远处的美林小城,三房在500万左右,户型相当不错,双南一北的格局。

  周浦第三梯队的住房,大部分品质与第二梯队的普通商品房类似,只是从三房缩小到了两房,总价300-400万,属于刚需上车的总价段。

  另有中虹嘉园、欧风家园这样的动迁房,三房总价低至300多万,单价低至三万多一平。

  04

  周浦的优势和劣势

  在张江科学城辐射的居住板块中,周浦具有明显的价格优势。

  碧云、张江核心区的房价是市中心水平,三房总价直奔1500万以上。

  唐镇由于是黄金2号线沿线,银行卡园又有很多高收入的产业人群,房价也显著高于周浦。

  孙桥和康桥虽然与周浦价格相当,康桥甚至区位更好,还有costco,可惜川杨新苑、秀沿路附近的动迁房与周浦的商品房差距不小,居住体验差了一大截,另外,周浦还有个双二梯队的学区,这也是康桥和孙桥欠缺的。

  周浦在18号线沿线也是一个价格洼地,周浦以北的御桥、北蔡商品房单价已经在8万以上,板块单价硬生生贵了2万多/㎡。

  周浦的商业是一把双刃剑。

  周浦的商业很发达,但其实问题也不小。

  一是大型商业体分散,形成不了商圈。万达是万达,永乐是永乐,各自为营。

  二是业态偏低端。如果是中产家庭的话,在周浦可消费的场景比较少,适合老年人和刚需家庭。

  三是交通和人口因素。周浦人口非常多,又是车轮上的王国,小区离商业广场比较远的还是得开车,周末开车进万达广场停个车也不容易。

  不过,周浦的商业问题也不是无解,沿沪南公路或者18号线到御桥很方便,浦东中环与外环距离很近。

  御桥的商业能级和档次要高于周浦,都是新建的大型商业综合体。

  医疗资源的短缺也是周浦的一大问题,这也是外环外板块的通病。居民是内环线某些板块的好几倍,医疗资源却连它们的五分之一都没有,只能寄希望于政策力量的导入了。

  05

  总结

  周浦东部的张江科学城迎来超级规划,康桥是唯一在张江科学城规划里的刚需上车居住板块,但缺点明显,都是动迁房,教育上面跟不上。

  周浦作为张江科学城的辐射居住板块,资源更为均衡。

  对于工作在张江科学城的人群,周浦是个不可忽视的存在,而且,18号线联通的是龙阳路CBD,将会迎来大开发,周浦现在相对于18号线其他板块还比较便宜,也是个不错的选项。

  周浦适合购买的是300-500万总价段的商品房和动迁房,我们现在手握300多万,在上海怎么选房?|上海买房指南自住篇(四)中也作了周浦板块的简要推介。周浦是兼顾自住+潜力置换、区域自住和长久居所这三种诉求的均衡性板块。

  我们看到,开发商正积极在周浦拿地、开发。近几年周浦出了很多新盘,购买新盘的人群中,一部分是寻求改善的原住民;一部分来自分享浦东腹地的产业人群;也有一部分看中的是周浦成熟的配套和优良的小区品质。

  可以预见的是,周浦会有外部人口引入,居民的结构也会产生变化,能级或有提升,板块的发展值得期待!

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李经理
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